Fiscalité immobilière au Portugal pour les non-résidents en 2026 : le guide complet

La fiscalité immobilière portugaise pour un non-résident est plus favorable qu'on ne le pense, à condition de la connaître dans le détail et de ne pas confondre les régimes. Entre l'IRS sur les loyers, l'IMI annuel, l'AIMI sur les gros patrimoines, la plus-value à la revente et la convention fiscale de votre pays de résidence, plusieurs couches se superposent. Cet article fait le tour complet en 2026, avec les taux à jour et les nouveautés introduites par la loi Construir Portugal et les récentes réformes fiscales.

Objectif : que vous sachiez exactement combien vous coûtera fiscalement un bien immobilier au Portugal, année après année, et comment votre pays de résidence traite ces revenus. Notre équipe traite ces calculs sur chaque dossier client et nous détenons nous-mêmes quatre biens en location saisonnière au Portugal. Les chiffres ci-dessous correspondent à la réalité du terrain, pas à une théorie.

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Qui est considéré comme non-résident fiscal au Portugal

Avant de parler impôts, il faut définir le statut. Est considéré comme non-résident fiscal portugais toute personne qui n'a pas sa résidence habituelle au Portugal. Concrètement, deux critères principaux déterminent la résidence fiscale.

Le premier critère est la durée de présence : plus de 183 jours passés au Portugal sur une année civile fait de vous un résident fiscal. Le second critère est la possession d'un logement au 31 décembre laissant supposer une intention d'y vivre habituellement. À cela s'ajoute la notion de centre d'intérêts économiques.

Un investisseur français, suisse, belge ou luxembourgeois qui achète un bien locatif au Portugal sans y résider reste non-résident fiscal portugais. Il paie ses impôts sur les revenus de source portugaise au Portugal, et déclare ces revenus dans son pays de résidence pour l'application de la convention fiscale bilatérale.

L'IRS sur les revenus locatifs : le poste principal

C'est l'impôt qui va peser le plus sur un investissement locatif. Le régime portugais distingue deux catégories très différentes selon le type de location.

Location longue durée résidentielle (catégorie F)

Pour un bail résidentiel classique, les revenus locatifs relèvent de la catégorie F de l'IRS portugais. Le régime standard applique un taux forfaitaire de 25 % sur les revenus nets, c'est-à-dire les loyers perçus moins les charges déductibles.

Sont déductibles : l'IMI annuel, les frais de copropriété, les frais d'entretien et de réparation, les frais de gestion locative, la taxe de conservation, les primes d'assurance liées au bien. Ne sont pas déductibles les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien dans ce régime forfaitaire.

Depuis 2026, une nouveauté importante : les baux longue durée bénéficient de taux réduits selon la durée du contrat. Un bail de 5 à 10 ans peut ouvrir droit à un taux de 15 %. Au-delà de 10 ans, le taux peut descendre jusqu'à 10 %. C'est une incitation forte à la location longue durée stable, à retenir si votre stratégie est le résidentiel classique plutôt que le saisonnier.

Alternative possible : le non-résident peut opter pour l'intégration au barème progressif portugais (12,5 % à 48 %) plutôt que le forfaitaire à 25 %. Cette option n'est intéressante que dans des cas rares, quand les revenus totaux imposables au Portugal sont très faibles.

Location saisonnière en Alojamento Local (catégorie B)

Pour la location courte durée en AL, les revenus sont considérés comme revenus d'activité professionnelle et relèvent de la catégorie B. Le régime simplifié est le plus courant pour un particulier exploitant un ou deux biens.

Mécanique du régime simplifié : seulement 35 % du chiffre d'affaires brut est considéré comme imposable, cette base supporte le taux de 25 %. Le taux effectif ressort donc à 8,75 % du CA brut. C'est l'un des régimes les plus compétitifs d'Europe pour la location courte durée.

Au-dessus de 14 500 € de chiffre d'affaires annuel en 2026, la TVA portugaise à taux réduit (6 %) s'applique. En dessous, exonération de TVA.

Alternative pour les gros portefeuilles : la comptabilité organisée, qui permet la déduction des charges réelles (énergie, ménage, amortissement, intérêts). Intéressante au-delà de 3 biens ou pour des activités à charges élevées. Détails dans notre article dédié à la rentabilité AL.

L'IMI : la taxe foncière annuelle

L'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) est l'équivalent de la taxe foncière française. Il est dû par tout propriétaire au 31 décembre de l'année, résident ou non-résident indifféremment.

Le taux varie entre 0,3 % et 0,45 % de la Valeur Patrimoniale Tributável (VPT) du bien, selon la commune. La VPT est fixée par l'administration fiscale portugaise et se situe généralement bien en-dessous du prix d'achat réel, souvent 40 à 70 % du prix de marché.

Exemple concret : un appartement acheté 300 000 € dont la VPT est fixée à 180 000 € générera un IMI annuel de 540 à 810 € selon la commune. C'est nettement moins que la taxe foncière française sur un bien équivalent.

Cas particuliers : les biens situés en zones de réhabilitation urbaine peuvent bénéficier d'exonérations temporaires. Les biens qualifiés de "prédios urbanos degradados" peuvent au contraire subir un taux majoré.

L'AIMI : le supplément sur les gros patrimoines

L'AIMI (Adicional ao IMI) est une taxe additionnelle qui s'applique sur les patrimoines immobiliers importants. Elle vise à taxer davantage la détention de plusieurs biens à valeur élevée.

Le seuil d'exonération pour une personne physique est de 600 000 € de VPT cumulée sur l'ensemble de vos biens portugais. Au-dessus, un taux de 0,7 % s'applique sur la fraction dépassant ce seuil. Au-delà d'1 million d'euros de VPT, le taux monte à 1 %. Au-delà de 2 millions, à 1,5 %.

Concrètement, pour un investisseur qui possède un ou deux biens standards au Portugal, l'AIMI ne s'applique pas. C'est un impôt qui touche les gros patrimoines, à intégrer dans la simulation seulement au-delà de 3-4 biens ou sur du très haut de gamme.

La plus-value à la revente : réforme 2026

La fiscalité de la plus-value immobilière au Portugal pour un non-résident a été profondément modifiée par la réforme de 2026, qui aligne largement le traitement des non-résidents sur celui des résidents.

Nouveau régime en vigueur en 2026 : 50 % de la plus-value nette (prix de vente moins prix d'achat, moins frais et travaux justifiés) est intégrée au barème progressif de l'IRS portugais. L'autre moitié est exonérée. Le taux effectif se situe donc généralement entre 7,25 % et 24 % du gain, ce qui est bien plus favorable que l'ancien taux uniforme de 28 % qui s'appliquait aux non-résidents.

Plusieurs exonérations existent :

• Réinvestissement dans une résidence principale au Portugal ou dans l'UE/EEE si vous devenez résident.

• Biens acquis avant 1989 : exonération totale.

• Nouveauté 2026 : exonération en cas de réinvestissement dans un bien destiné à la location longue durée à loyer plafonné.

• Cession à l'État ou à une collectivité publique.

Cette réforme rend la revente d'un bien locatif au Portugal beaucoup plus intéressante qu'auparavant pour un non-résident. Sur un investissement moyen terme (5-10 ans) dans un marché qui a pris 17 % en 2025, la composante plus-value devient un vrai levier de rentabilité globale.

Les conventions fiscales : comment votre pays traite ces revenus

Chaque investisseur francophone est concerné par la convention fiscale bilatérale entre son pays de résidence et le Portugal. Ces conventions déterminent qui a le droit d'imposer quoi, et évitent la double imposition. Voici le détail par pays.

Résidents fiscaux français

La convention France-Portugal du 14 janvier 1971 est le texte de référence. Principe : les revenus fonciers de source portugaise sont imposés en priorité au Portugal (là où se situe le bien). La France conserve un droit d'imposition secondaire.

Mécanisme pratique : vous déclarez vos loyers portugais à l'administration portugaise et payez l'IRS portugais (25 % catégorie F ou 8,75 % catégorie B). Vous déclarez également ces revenus en France sur votre déclaration annuelle. La France les intègre à votre revenu global mais vous accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt payé au Portugal, ce qui neutralise la double imposition.

Attention aux prélèvements sociaux français : depuis la jurisprudence de Ruyter, les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale au sein de l'EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni bénéficient d'un taux réduit à 7,5 % au lieu du taux plein de 17,2 %. Vérifiez votre situation.

Résidents fiscaux suisses

La convention Suisse-Portugal signée en 1974 fonctionne selon la même logique : imposition primaire au Portugal, exonération avec réserve de progressivité en Suisse ou crédit d'impôt selon les cantons. Le mécanisme exact varie légèrement d'un canton à l'autre, à valider avec votre fiduciaire cantonal.

Point spécifique aux Suisses : n'ayant pas de statut UE, un résident fiscal suisse doit désigner un représentant fiscal au Portugal pour tout bien locatif. Coût annuel : 200 à 500 €. C'est une obligation qui n'existe plus pour les résidents UE depuis 2022.

Résidents fiscaux belges

La convention Belgique-Portugal prévoit l'imposition primaire au Portugal, avec exonération avec réserve de progressivité en Belgique (méthode dite d'exemption). Concrètement, la Belgique ne réimpose pas les revenus locatifs portugais mais peut les prendre en compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus. Impact généralement limité.

Résidents fiscaux luxembourgeois

Convention Luxembourg-Portugal : imposition primaire au Portugal, mécanisme de crédit d'impôt au Luxembourg. Les Luxembourgeois bénéficient d'un traitement similaire aux Français.

Ces règles générales peuvent connaître des variantes selon votre situation personnelle. Chaque cas doit être validé avec un fiscaliste partenaire qui maîtrise la convention applicable, c'est un point sur lequel il ne faut pas transiger.

Le régime IFICI : successeur du RNH pour les nouveaux résidents

Petite parenthèse pour les investisseurs qui envisagent de devenir résidents fiscaux portugais un jour. Le régime historique du Résident Non Habituel (RNH), qui offrait 10 % sur les pensions et exonération sur nombreux revenus étrangers, a pris fin le 31 décembre 2024.

Il a été remplacé par l'IFICI (Investimento, Formação, Inovação, Cultura, Investigação), qui vise exclusivement des profils qualifiés : chercheurs, professeurs, cadres d'entreprises innovantes certifiées AICEP ou IAPMEI. Les retraités et investisseurs classiques n'y ont pas accès.

Les personnes ayant obtenu le RNH avant fin 2024 conservent leurs avantages pour la durée initialement prévue (10 ans). Pour les nouveaux arrivants, il faut désormais raisonner sur le régime de droit commun portugais, avec les taux progressifs standards de 12,5 % à 48 %. Sujet traité en détail dans notre article sur la fiscalité des retraités au Portugal.

Obligations déclaratives : ce qu'il faut faire chaque année

Un non-résident propriétaire d'un bien locatif au Portugal a plusieurs obligations déclaratives à respecter chaque année.

Au Portugal : déclaration annuelle IRS (modelo 3) au printemps, mentionnant les revenus locatifs de l'année écoulée. La déclaration se fait en ligne sur le Portal das Finanças. Un fiscaliste ou comptable portugais peut la préparer et la soumettre pour votre compte, comptez 200 à 500 € par an pour ce service.

Dans votre pays de résidence : déclaration des revenus locatifs portugais sur votre déclaration nationale, avec mention de l'impôt déjà payé au Portugal pour bénéficier du crédit d'impôt ou de l'exonération selon la convention applicable.

Formulaires spécifiques : les Français doivent utiliser le formulaire 2047 (revenus de source étrangère) en complément de la 2042. Les Suisses déclarent selon les modalités cantonales. Les Belges et Luxembourgeois selon leurs propres formulaires nationaux.

Point à ne pas négliger : la coordination entre les deux administrations demande de la rigueur. Un décalage entre ce que vous déclarez au Portugal et ce que vous mentionnez dans votre pays peut déclencher des demandes d'explication. Anticipez et gardez tous les justificatifs.

Optimisations légitimes et pièges à éviter

Plusieurs leviers existent pour optimiser légalement votre fiscalité portugaise, à condition de bien les manier.

Choix du régime locatif : AL en régime simplifié (8,75 %) est très avantageux si votre bien peut être exploité en saisonnier. Si les contraintes de licence AL rendent le saisonnier impossible, un bail long peut vous ramener à 10-15 % via les nouveaux taux réduits 2026. Ce choix se fait avant la mise en location, pas après.

Détention en société : pour 3 biens et plus, une structure portugaise (Sociedade por Quotas) ou un véhicule luxembourgeois peut optimiser la fiscalité globale, en particulier pour la transmission ou une revente structurée. Sujet complexe qui demande un vrai arbitrage avec un fiscaliste.

Timing de la revente : avec la réforme 2026, l'exonération en cas de réinvestissement dans un bien à loyer plafonné ouvre une fenêtre d'optimisation intéressante pour un portefeuille en développement.

Pièges à éviter : déclarer un prix d'achat inférieur au prix réel pour minorer l'IMT au moment de l'achat est illégal et se retourne systématiquement contre le propriétaire à la revente (plus-value gonflée, fisc alerté). Refusez toute proposition en ce sens.

Autre piège classique : oublier de désigner un représentant fiscal quand on est Suisse ou hors UE. Sanctions administratives et complications sur la gestion des remboursements de trop-perçu.

Simulation chiffrée : un cas type

Prenons un investisseur français résidant à Paris, qui achète un T2 à Cascais pour 350 000 € en 2026 et le met en location longue durée à 1 500 €/mois. Voici sa fiscalité annuelle type.

Revenus locatifs bruts : 18 000 €/an

Charges déductibles : IMI (700 €), copropriété (1 200 €), assurance (300 €), frais de gestion (900 €), entretien (600 €). Total : 3 700 €.

Revenu net catégorie F : 14 300 €

IRS portugais (25 %) : 3 575 €. Avec option pour bail longue durée de 5 ans, le taux tombe à 15 %, soit 2 145 €.

IMI annuel : environ 700 € (déjà déduit).

Côté France : les 14 300 € nets sont déclarés, la France applique son barème et accorde un crédit d'impôt équivalent à l'IRS portugais. Résultat net après crédit d'impôt : neutralisation de la double imposition. Prélèvements sociaux à 7,5 % (7,5 % de 14 300 € = 1 072 €) si affiliation régime EEE, sinon 17,2 %.

Charge fiscale totale annuelle : environ 3 200 à 4 700 € selon le régime social. Sur un revenu brut de 18 000 €, cela laisse entre 13 300 € et 14 800 € net, soit un rendement fiscal effectif de 74 à 82 %.

Ce calcul est simplifié et pédagogique. Votre situation exacte dépend de votre pays de résidence, de votre tranche marginale d'imposition, du régime social applicable et du bail signé. Chaque simulation sérieuse doit être validée par un fiscaliste. Pour comprendre l'ensemble des frais à l'achat qui précèdent cette fiscalité annuelle, consultez notre article sur le budget d'acquisition réel.

Comment nous accompagnons la dimension fiscale

La fiscalité immobilière portugaise est plus favorable qu'on ne le croit, mais elle demande une préparation en amont pour être optimisée. Notre approche coordonne trois maillons.

D'abord, nous cadrons la stratégie fiscale avant l'achat : régime locatif visé, mode de détention, arbitrage saisonnier ou longue durée, timing de mise en location. Ces choix conditionnent la fiscalité pour toute la durée de détention.

Ensuite, nous coordonnons avec nos fiscalistes partenaires portugais et, quand nécessaire, avec ceux du pays de résidence du client. Ces partenaires sont sélectionnés pour leur maîtrise des conventions bilatérales et leur expérience des dossiers d'investisseurs francophones. Leur intervention est intégrée à nos packs d'accompagnement.

Enfin, nous restons présents après l'acquisition pour la mise en place des obligations déclaratives et le suivi annuel, en coordination avec le comptable ou fiscaliste local. La fiscalité immobilière n'est pas un événement ponctuel, c'est un processus annuel qui se pilote sur la durée. Nos packs d'accompagnement couvrent cette dimension du premier appel à la déclaration IRS de la première année.

→ Discutez de votre stratégie fiscale personnelle

FAQ : questions fréquentes sur la fiscalité immobilière portugaise

Un non-résident paie-t-il l'IRS portugais sur ses loyers ?

Oui. Tout revenu de source portugaise est imposable au Portugal, indépendamment de la résidence fiscale. Pour un non-résident, le taux forfaitaire est de 25 % sur les revenus nets en location longue durée (catégorie F), ou 8,75 % effectif en régime simplifié AL (catégorie B). Depuis 2026, les baux longue durée peuvent bénéficier de taux réduits à 10-15 % selon la durée du bail.

Comment fonctionne la convention fiscale France-Portugal pour les revenus locatifs ?

Les loyers de source portugaise sont imposés en priorité au Portugal. La France les intègre dans votre revenu global lors de la déclaration annuelle, mais accorde un crédit d'impôt équivalent à l'IRS portugais payé, ce qui neutralise la double imposition. Les prélèvements sociaux français s'appliquent à 7,5 % pour les affiliés EEE/Suisse/UK, à 17,2 % sinon.

Quel est le taux d'imposition d'une plus-value immobilière pour un non-résident en 2026 ?

Depuis la réforme 2026, 50 % de la plus-value nette est intégrée au barème progressif portugais (12,5 % à 48 %). L'autre moitié est exonérée. Le taux effectif se situe généralement entre 7,25 % et 24 % du gain. C'est nettement plus favorable que l'ancien taux uniforme de 28 % qui s'appliquait aux non-résidents. Des exonérations existent en cas de réinvestissement dans certaines conditions.

Combien coûte l'IMI annuel sur un bien à 300 000 € ?

Entre 500 et 900 € par an selon la commune et la Valeur Patrimoniale Tributável fixée par les Finanças. Le taux varie de 0,3 % à 0,45 % de la VPT. La VPT est souvent 40 à 70 % du prix d'achat réel, ce qui rend l'IMI portugais bien plus léger que la taxe foncière française sur un bien équivalent.

Faut-il un représentant fiscal au Portugal pour un investisseur suisse ?

Oui, dans la plupart des cas. Les résidents fiscaux de pays hors UE/EEE (Suisse, Royaume-Uni, États-Unis) doivent désigner un représentant fiscal portugais pour tout bien locatif. Coût annuel : 200 à 500 €. Cette obligation a été supprimée en 2022 pour les résidents UE/EEE, mais reste en vigueur pour les Suisses.

Le régime RNH existe-t-il encore en 2026 ?

Non pour les nouveaux arrivants. Le RNH classique a pris fin le 31 décembre 2024. Il est remplacé par l'IFICI, régime beaucoup plus restrictif réservé aux chercheurs, professeurs et cadres d'entreprises innovantes certifiées. Les personnes ayant obtenu le RNH avant fin 2024 conservent leurs avantages pour la durée initiale de 10 ans.

Comment déclarer ses revenus locatifs portugais dans son pays de résidence ?

Un Français les déclare via le formulaire 2047 (revenus de source étrangère) en complément de la 2042. Un Suisse suit les modalités cantonales de sa fiduciaire. Un Belge ou un Luxembourgeois utilise ses formulaires nationaux. Dans tous les cas, il faut mentionner l'impôt déjà payé au Portugal pour bénéficier du mécanisme prévu par la convention fiscale bilatérale.

Est-il intéressant de détenir un bien immobilier portugais via une société ?

Pour 1 à 2 biens, la détention en nom propre reste généralement plus simple et plus fiscalement efficace. Au-delà de 3 biens ou pour des projets de transmission familiale internationale, une structure portugaise ou luxembourgeoise peut devenir pertinente. C'est un arbitrage à faire avec un fiscaliste avant le premier achat, car la structuration en amont coûte moins cher qu'une restructuration ultérieure.

Le mot de la fin

La fiscalité immobilière portugaise pour un non-résident n'est pas prohibitive, elle est même compétitive comparée à celle de la France ou d'autres pays d'Europe. Ce qui la rend intéressante, c'est la combinaison des taux modérés (25 % catégorie F, 8,75 % effectif en AL, IMI léger) et des conventions fiscales qui évitent la double imposition avec la plupart des pays francophones.

Ce qui la rend piégeuse, c'est la combinaison de plusieurs impôts qu'il faut coordonner : IRS portugais, IMI annuel, AIMI éventuel, plus-value à la revente, prélèvements sociaux dans le pays de résidence, obligations déclaratives dans les deux pays. Chaque maillon pris isolément est simple. C'est l'ensemble qui demande une vraie coordination.

Bien piloté, un investissement locatif au Portugal peut délivrer un rendement fiscal effectif entre 75 et 85 % du brut, ce qui est meilleur que dans la plupart des marchés européens équivalents. Mal piloté, il génère des surcoûts évitables et des tensions administratives inutiles. Toute la différence tient dans la préparation en amont.

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