Investir dans l'immobilier au Portugal en 2026 : le guide complet pour les francophones

Acheter un bien au Portugal en 2026 n'est plus la même opération qu'en 2022. La loi Construir Portugal, votée en février 2026, a redessiné les règles du jeu pour les acheteurs étrangers, en particulier sur l'IMT. Les prix ont continué de grimper, avec une hausse de 17,5% en glissement annuel au quatrième trimestre 2025 selon l'INE portugais. Le régime de Résident Non Habituel est fermé pour les nouveaux arrivants depuis 2024. Le règlement européen 2024/1028, entré en application le 20 mai 2026, a aussi changé la donne sur Airbnb et Booking.

Pour un investisseur francophone (suisse, français, belge ou luxembourgeois), le Portugal reste une destination cohérente, mais le calcul demande désormais plus de précision qu'avant. Ce guide passe en revue ce qui a changé, ce qui reste vrai, et ce qu'il faut regarder avant de signer.

Notre équipe accompagne uniquement des francophones sur ce marché. Nous sommes nous-mêmes investisseurs au Portugal avec six biens en propre, dont trois en location saisonnière. Ce qui suit reflète ce qu'on voit chaque semaine sur le terrain, pas un guide théorique.

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Pourquoi le Portugal attire encore les investisseurs francophones en 2026

L'engouement pour le Portugal n'est pas une mode passagère. Trois facteurs continuent de tenir.

D'abord le différentiel de prix. La médiane nationale s'établit à 2 076 €/m² sur l'ensemble de 2025, contre environ 3 200 €/m² en France métropolitaine. À qualité de construction comparable, sortir des centres saturés permet encore d'acheter à des prix qui n'existent plus dans la plupart des grandes villes européennes. Dans la région Centro, la médiane tombe autour de 1 716 €/m². Dans l'intérieur, des biens corrects se trouvent encore sous 1 000 €/m².

Ensuite la dynamique locative. Le tourisme portugais a battu des records en 2024 et 2025. Le rendement résidentiel moyen calculé par CBRE pour le premier trimestre 2025 ressort à 5,1% au niveau national, avec des pics plus élevés sur des biens correctement positionnés en saisonnier. Le marché de la location longue durée reste tendu, en particulier autour de Lisbonne et Porto, ce qui sécurise les bailleurs prêts à louer à l'année.

Enfin la qualité de vie. Climat, sécurité, fiscalité encore raisonnable même sans RNH, infrastructures de santé et de transport correctes, francophonie répandue dans les zones touristiques. Pour un investisseur qui envisage de profiter aussi du bien personnellement, ces critères pèsent.

Ce qui a changé en 2026 : la loi Construir Portugal

Le Parlement portugais a approuvé en février 2026 le paquet législatif Construir Portugal, qui modifie en profondeur la fiscalité immobilière pour les acheteurs non résidents.

La mesure la plus structurante : un taux d'IMT unique de 7,5% pour les non-résidents qui achètent un bien à usage d'habitation, sans exonération ni réduction possible, quel que soit le prix du bien. Sur un appartement à 400 000 €, cela représente 30 000 € d'IMT, avant droits de timbre et autres frais. À titre de comparaison, un résident fiscal portugais qui achète le même bien comme résidence secondaire paierait environ 23 800 € grâce au barème progressif. La différence n'est plus négligeable.

Il existe des exceptions à ce taux unique. L'acheteur qui devient résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l'acquisition peut demander un remboursement de la différence. De même, un bien destiné à la location longue durée à loyer modéré (jusqu'à 2 300 € mensuels), mis en location dans les six mois suivant l'achat et maintenu loué au moins 36 mois sur les cinq premières années, peut revenir au barème progressif standard. Ces dispositifs sont précieux pour les profils qui envisagent une installation ou un projet locatif longue durée, mais inutiles pour qui vise la location saisonnière.

Pour les francophones qui achètent une résidence secondaire avec usage personnel ou pour la location saisonnière, l'IMT à 7,5% est désormais la base du calcul. C'est une donnée à intégrer dès la première simulation budgétaire.

Les frais d'achat réels en 2026

Au-delà de l'IMT, plusieurs frais s'ajoutent au prix d'achat. Sur un bien à 300 000 € détenu par un non-résident à titre de résidence secondaire ou de location saisonnière, voici le détail.

L'IMT s'élève à 22 500 € (7,5% du prix). Le droit de timbre (Imposto do Selo) ajoute 0,8% du prix, soit 2 400 €. Les frais de notaire et de registre foncier représentent généralement entre 1 200 et 2 000 €. Les honoraires d'avocat partenaire se situent entre 1% et 1,5% du prix selon la complexité du dossier, soit ici autour de 3 000 à 4 500 €.

Si l'achat est financé par un crédit hypothécaire portugais, prévoir en plus environ 0,5 à 0,6% de droit de timbre sur le montant emprunté, les frais de dossier bancaire (généralement 1 à 1,5% du prêt), l'expertise du bien (300 à 650 €) et l'assurance vie liée au prêt.

Total raisonnable à provisionner pour un achat à 300 000 € sans crédit : environ 10 à 11% du prix en frais annexes. Avec crédit, compter 12 à 14%. Ces fourchettes sont à vérifier avec votre fiscaliste et votre avocat partenaire selon votre situation personnelle.

Combien coûte vraiment un bien au Portugal selon la région

Parler du Portugal en bloc n'a pas grand sens. Les écarts entre régions sont massifs. Voici les prix médians 2025 publiés par l'INE, basés sur 164 677 transactions.

Grand Lisbonne : 3 439 €/m². La ville de Lisbonne intra-muros affiche une médiane de 4 875 €/m², avec des quartiers comme Santo António ou Misericórdia largement au-dessus. Cascais atteint 4 550 €/m², Oeiras 4 187 €/m².

Algarve : 3 139 €/m², avec une forte dispersion. Loulé culmine à 3 993 €/m², Lagos à 3 801 €/m². Les écarts entre communes y dépassent 2 000 €/m².

Porto métropolitain : 2 305 €/m². La ville de Porto elle-même se positionne plus haut, mais reste structurellement moins chère que Lisbonne tout en affichant la plus forte croissance annuelle (+17% en 2025 selon CBRE).

Péninsule de Setúbal : 2 596 €/m². Zone qui profite de l'éviction de Lisbonne et d'une amélioration des transports.

Région Centro : 1 716 €/m². Coimbra se situe entre 1 800 et 2 000 €/m² selon les quartiers, Aveiro autour de 2 000 €/m². Figueira da Foz, encore peu cotée, offre des opportunités sous 1 500 €/m² hors front de mer.

Acheteurs étrangers : attention au phénomène de prime. L'INE relève que les acheteurs non-résidents fiscaux paient en moyenne 35% de plus au mètre carré que les acheteurs nationaux à l'échelle nationale, et près de 49% de plus dans le Grand Lisbonne. Cela tient autant à la sélection (les étrangers ciblent les biens premium, en centre-ville ou neufs) qu'à une exposition accrue aux agent qui pratiquent une marge spécifique sur la clientèle internationale. C'est précisément ce que notre accompagnement neutralise quand nous reprenons un dossier.

Le crédit immobilier portugais pour non-résidents en 2026

Emprunter au Portugal en tant que non-résident reste possible et fluide en 2026, à condition de présenter un dossier solide.

Les banques portugaises financent jusqu'à 60 à 70% du prix d'acquisition pour les non-résidents, contre 80 à 90% pour les résidents. L'apport personnel à prévoir tourne donc autour de 30 à 40% du prix, hors frais. Le montant maximum finançable peut atteindre 3 millions d'euros chez certains acteurs spécialisés.

Côté taux, deux structures coexistent. Le taux variable est indexé sur l'Euribor 6 mois (autour de 2,14% en janvier 2026 selon les données de la Banque du Portugal) majoré d'un spread bancaire compris entre 0,9% et 1,6% selon le profil. Cela donne un TAEG variable autour de 3,5 à 4% pour les meilleurs dossiers. Le taux fixe sur 5 ans s'établit entre 3% et 4,5% selon les banques, avec des durées de prêt pouvant aller jusqu'à 35 ans.

L'assurance emprunteur est obligatoire (décès et invalidité). Certaines banques acceptent la délégation auprès d'un assureur externe, ce qui peut faire économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée totale du prêt.

Une alternative existe pour les Suisses et les Français : emprunter dans son pays d'origine en adossant le crédit à un bien déjà détenu. Les taux français et suisses restent souvent plus bas que les taux portugais. À arbitrer au cas par cas avec un courtier qui maîtrise les deux marchés.

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La location saisonnière au Portugal : un secteur sous tension

L'Alojamento Local (AL) reste le régime qui encadre toute location de courte durée (moins de 30 jours) au Portugal. Les règles ont profondément évolué entre 2024 et 2026.

Le décret-loi 76/2024, entré en vigueur le 1er novembre 2024, a libéralisé certains aspects du régime national. Les licences AL sont désormais transférables entre propriétaires lors d'une vente, et la règle de péremption automatique après cinq ans a été supprimée.

Mais en parallèle, les communes ont récupéré un pouvoir réglementaire considérable. Elles peuvent suspendre, limiter ou interdire l'octroi de nouvelles licences AL dans des "zones de contention" délimitées localement. Lisbonne a tranché net : en février 2026, environ 6 765 licences AL ont été annulées (près de 40% du total de la ville) pour inactivité ou absence d'assurance valide. Le centre historique de Lisbonne et Bonfim à Porto sont quasiment fermés aux nouvelles licences. À l'inverse, l'Algarve, la Costa de Prata et la majorité des communes hors centres saturés restent ouvertes.

Le règlement européen 2024/1028 est entré en application le 20 mai 2026. Il oblige les plateformes (Airbnb, Booking, Vrbo) à vérifier le numéro RNAL pour chaque annonce et à supprimer automatiquement les listings non conformes. Les sanctions en cas d'exercice sans licence peuvent atteindre 40 000 € selon les régions.

Conséquence pratique pour un acheteur en 2026 : la vérification de la licence AL existante (ou de la faisabilité d'en obtenir une) doit se faire avant l'offre, jamais après. Acheter un bien à Lisbonne en pensant le mettre en saisonnier sans vérifier la zone est l'erreur la plus coûteuse que nous voyons régulièrement.

Fiscalité des revenus locatifs pour un non-résident

Un non-résident qui loue un bien au Portugal est imposé localement sur les revenus de source portugaise, sans application du barème progressif portugais.

Pour une location longue durée résidentielle (catégorie F de l'IRS), le taux forfaitaire est de 25% sur les revenus nets (loyers moins IMI et frais d'entretien). Les intérêts d'emprunt et amortissements ne sont pas déductibles dans ce régime. Une réduction du taux est possible selon la durée du bail signé.

Pour une location saisonnière en AL exploitée à titre personnel (catégorie B, régime simplifié), seulement 35% du chiffre d'affaires est considéré comme imposable, et c'est cette base qui supporte le taux de 25%. Cela donne un taux effectif d'environ 8,75% du chiffre d'affaires brut, ce qui reste l'un des régimes les plus avantageux d'Europe pour la location courte durée. La TVA portugaise (6%) s'applique au-dessus de 14 500 € de chiffre d'affaires annuel en 2026.

Les revenus locatifs doivent aussi être déclarés dans le pays de résidence (France, Suisse, Belgique, Luxembourg). Les conventions fiscales bilatérales permettent d'éviter la double imposition, généralement via un crédit d'impôt accordé dans le pays de résidence à hauteur de l'impôt payé au Portugal. Chaque situation doit être validée avec un fiscaliste partenaire, les règles varient selon la convention applicable.

À cela s'ajoute l'IMI annuel (impôt foncier municipal) : 0,3 à 0,45% de la Valeur Patrimoniale Tributable du bien, fixée par l'administration fiscale portugaise. Pour un bien à VPT de 200 000 €, compter environ 600 à 900 € par an.

Où investir en 2026 selon votre objectif

Les zones à privilégier dépendent de la stratégie poursuivie. Voici comment nous orientons nos clients selon les profils.

Pour le rendement saisonnier maximal : Algarve hors zones de contention (Lagos, Albufeira, Tavira), centre du Portugal côtier (Figueira da Foz, Nazaré), Porto périphérique hors Bonfim. Les rendements bruts y dépassent souvent 7% sur des biens bien positionnés. Les ROI nets après fiscalité tournent entre 5% et 6,5%.

Pour la location longue durée stable : Lisbonne hors zone tendue, Porto métropolitain, Coimbra (ville universitaire, demande étudiante constante), Aveiro, Braga. Rendements bruts entre 4,5% et 6%, mais occupation très élevée et turnover faible.

Pour la résidence personnelle avec composante locative : Cascais, Comporta, Tavira, intérieur de l'Algarve. Coût d'entrée élevé mais valorisation patrimoniale solide et possibilité de saisonnier pendant les périodes de non-utilisation.

Pour la valorisation patrimoniale pure : centres historiques de Lisbonne et Porto sur biens premium ou monuments réhabilités, certains quartiers en transformation comme Marvila à Lisbonne. Marché plus spéculatif, à manier avec discernement.

Coimbra et Figueira da Foz, dans notre zone de prédilection, restent sous-cotées par rapport à leur potentiel réel. Nous y consacrerons des articles détaillés.

Les erreurs récurrentes des acheteurs francophones

Quinze ans de marché portugais sous tension ont vu se répéter les mêmes erreurs. Trois en particulier reviennent dans presque chaque dossier que nous reprenons.

La première est l'achat sans vérification de la licence AL ou de la faisabilité d'en obtenir une. Acheter un T2 à 350 000 € en plein centre de Lisbonne pour le mettre en saisonnier, sans avoir confirmé que la rue est ouverte aux nouvelles licences, peut transformer un investissement en passif net. Cette vérification se fait en amont, auprès de la Câmara Municipal concernée.

La deuxième est la sous-estimation de la fiscalité totale. Beaucoup de simulations affichent un rendement brut séduisant en ignorant l'IMT 7,5% pour non-résidents, l'IMI annuel, la fiscalité locative et les charges de copropriété. Sur un bien à 300 000 €, l'écart entre rendement brut affiché et rendement net réel peut atteindre 2 à 3 points de rendement.

La troisième est le recours à une agence locale sans accompagnement francophone. Le marché portugais reste peu transparent, les promesses orales tiennent rarement, et les écarts de prix entre acheteurs étrangers et locaux sont documentés par l'INE. Un acheteur seul, qui ne maîtrise ni la langue ni les codes locaux, surpaie en moyenne de 35% au mètre carré. Ce n'est pas une fatalité, c'est une question de méthode.

Comment nous accompagnons un projet d'investissement au Portugal

Solutions Invest Portugal propose un accompagnement intégré pour les investisseurs francophones, du premier appel jusqu'à la mise en location et au-delà. Le modèle ne repose pas sur la commission vendeur, mais sur des honoraires de conseil transparents.

Nous travaillons en cinq étapes claires. L'appel découverte (gratuit, trente minutes) permet de cadrer le projet et d'évaluer la faisabilité. Le pack stratégie d'investissement définit la zone, le type de bien, le mode de détention et la stratégie locative. La recherche de biens active notre réseau d'agences locales et de plateformes pour identifier les opportunités. Le pack financement et administratif coordonne crédit, NIF, ouverture de compte et démarches notariales. Le pack travaux et gestion locative prend le relais à la signature pour la rénovation éventuelle et la mise sur Airbnb et Booking.

Chaque dossier est traité avec une vérification documentaire approfondie en coordination avec nos avocats partenaires : registre foncier, urbanisme, charges, conformité AL, dettes éventuelles, situation cadastrale. Cette rigueur sécurise juridiquement chaque étape, sans se substituer au rôle de l'avocat.

Nos zones de prédilection sont Coimbra, Figueira da Foz, Lisbonne, Porto et l'Algarve, avec une compétence nationale sur le continent. Pour découvrir l'ensemble de nos packs d'accompagnement, consultez notre page services.

FAQ : les questions que les francophones nous posent le plus souvent

Un non-résident peut-il acheter un bien immobilier au Portugal sans restriction ?

Oui. Il n'existe aucune restriction nationale à l'achat immobilier par un citoyen de l'Union européenne ou de l'EEE. Un NIF (numéro d'identification fiscale portugais) est requis, simple à obtenir auprès des Finanças ou par procuration. Pour les non-UE, certaines démarches administratives s'ajoutent mais l'achat reste libre.

Faut-il obligatoirement un avocat portugais pour acheter au Portugal ?

L'avocat n'est pas légalement obligatoire, mais il l'est en pratique pour tout dossier impliquant un acheteur étranger. Il vérifie le titre de propriété, les charges, les dettes, l'urbanisme, et rédige le compromis. Compter entre 1% et 1,5% du prix d'achat pour ses honoraires. Sans lui, le risque est disproportionné par rapport à l'économie.

Quelle est la durée moyenne d'une transaction immobilière au Portugal ?

Entre la signature du compromis (Contrato Promessa de Compra e Venda) et l'acte définitif (Escritura), le délai standard est de 60 à 90 jours, avec un acompte généralement de 10 à 20% versé au compromis. Avec un crédit bancaire, prévoir 4 à 8 semaines supplémentaires entre la demande et l'approbation finale.

Le régime fiscal RNH existe-t-il toujours en 2026 ?

Non, pas pour les nouveaux arrivants. Le RNH classique a été fermé le 31 décembre 2024. Un régime de remplacement appelé IFICI existe depuis 2024, mais il vise exclusivement les activités de recherche scientifique, d'enseignement supérieur ou les fonctions qualifiées dans des entreprises certifiées AICEP ou IAPMEI. Il ne couvre pas les retraités. Les personnes ayant obtenu le statut RNH avant fin 2024 conservent leurs avantages pendant la durée de dix ans prévue initialement.

Quel rendement locatif net peut-on espérer en 2026 ?

Sur du résidentiel longue durée, comptez 4 à 6% net selon la zone et le bien. Sur du saisonnier en zone touristique correctement gérée, 5 à 8% net est réaliste, avec des pics au-dessus pour des biens premium en très haute saison. Tout chiffrage doit intégrer l'IMT 7,5%, l'IMI annuel, la fiscalité locative et les charges réelles. Méfiez-vous des promesses de rendement à deux chiffres sans détail des charges.

Comment éviter la double imposition entre la France, la Suisse, la Belgique et le Portugal ?

Les conventions fiscales bilatérales (France-Portugal 1971, Suisse-Portugal, Belgique-Portugal) prévoient que les revenus immobiliers de source portugaise sont imposés au Portugal, puis déclarés dans le pays de résidence avec un crédit d'impôt correspondant à l'impôt déjà payé. Le mécanisme exact varie selon la convention applicable. À valider avec un fiscaliste partenaire selon votre situation personnelle.

Vaut-il mieux acheter en nom propre ou via une société ?

Pour la plupart des projets de un à deux biens en location saisonnière, la détention en nom propre reste la plus simple et la plus fiscalement efficace, avec le régime simplifié catégorie B (taux effectif autour de 8,75%). Au-delà de trois biens ou pour des projets de transmission familiale internationale, une structure portugaise (Sociedade por Quotas) ou un véhicule luxembourgeois peuvent devenir pertinents. C'est un sujet à arbitrer avec un fiscaliste avant le premier achat, car la structuration en amont coûte moins cher qu'une restructuration ultérieure.

Quelle est la meilleure période pour acheter au Portugal ?

Le marché ne connaît pas de vraie saisonnalité forte sur les prix, mais l'offre est plus abondante au printemps et en septembre-octobre. Pour un projet saisonnier, mieux vaut signer entre octobre et mars pour viser une mise en location dès la saison touristique suivante.

Le mot de la fin

Investir au Portugal en 2026 reste cohérent, mais le contexte ne pardonne plus les approximations. L'IMT à 7,5% pour non-résidents, le durcissement local sur l'AL, les prix qui continuent de monter, tout cela impose une préparation sérieuse en amont. Le rendement existe, mais il se mérite par la rigueur d'analyse, pas par l'enthousiasme.

Si votre projet est mûr, ou si vous voulez simplement valider sa faisabilité, l'appel découverte gratuit est la première étape. Trente minutes pour cadrer la stratégie, identifier les zones à creuser, et savoir si nous sommes la bonne équipe pour vous accompagner.

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