Alojamento Local au Portugal en 2026 : ce qui a changé et comment ne pas se faire piéger

Beaucoup de francophones achètent encore au Portugal en pensant qu'ils pourront mettre leur bien sur Airbnb sans difficulté. Cette croyance a coûté très cher à plusieurs investisseurs en 2024 et 2025. Depuis le décret-loi 76/2024, la réforme municipale de Lisbonne fin 2025, et surtout l'entrée en application du règlement européen 2024/1028 le 20 mai 2026, les règles ont changé en profondeur. Certaines pour le mieux, d'autres pour le pire selon votre situation.

Cet article fait le point complet sur ce que c'est, ce qui a changé, où on peut encore obtenir une licence, et surtout sur les erreurs qui transforment un projet locatif en passif net. Notre équipe exploite trois biens en location saisonnière au Portugal à titre personnel et accompagne des investisseurs francophones sur ces sujets toute l'année. Ce qui suit est ce qu'on voit sur le terrain.

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Qu'est-ce que l'Alojamento Local et pourquoi c'est un sujet sensible

L'Alojamento Local (AL) est le régime juridique portugais qui encadre toute location touristique de courte durée, c'est-à-dire toute location à des hôtes pour une durée inférieure ou égale à 30 jours. C'est la condition d'accès aux plateformes comme Airbnb, Booking ou Vrbo. Tout bien proposé en location courte durée doit disposer d'un numéro RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) valide, affiché sur l'annonce et à l'entrée du logement.

Le sujet est devenu sensible parce que le tourisme portugais a explosé entre 2014 et 2023, transformant des quartiers entiers de Lisbonne et Porto en quasi-zones hôtelières. Les habitants se sont plaints, les loyers résidentiels ont flambé, le gouvernement a réagi par à-coups (programme Mais Habitação en 2023, contre-réforme en 2024), et chaque commune a finalement récupéré un pouvoir réglementaire propre. Résultat : ce qui est légal à Albufeira ne l'est plus à Bonfim, et ce qui était possible en janvier 2024 ne l'est plus en mai 2026.

Pour un investisseur francophone en 2026, ce n'est pas une option de "voir après l'achat". C'est une vérification préalable obligatoire.

Le cadre national en 2026 : ce que dit la loi

Le décret-loi 76/2024 du 23 octobre 2024, entré en vigueur le 1er novembre 2024, a remis à plat le régime AL. Trois changements majeurs au niveau national.

Premier changement : les licences AL sont désormais permanentes. Plus de renouvellement obligatoire tous les cinq ans, plus de date d'expiration automatique en 2030. Une fois la licence obtenue, elle court tant que l'activité est maintenue et que les obligations sont respectées.

Deuxième changement : les licences sont transférables avec le bien en cas de vente, héritage, divorce ou apport en société. C'est une avancée majeure pour la valorisation patrimoniale, car un bien avec licence AL active conserve sa capacité locative pour l'acheteur suivant. Avec une nuance importante : dans les zones de contention municipales, les communes peuvent neutraliser ce transfert. À Lisbonne, dans la plupart des zones tendues, la licence expire à la revente sauf cas protégé par la loi (succession, divorce). À Porto, la transférabilité est généralement maintenue mais avec contrôle additionnel dans le centre historique.

Troisième changement : les communes peuvent définir des "zones de contention" (zonas de contenção) où l'octroi de nouvelles licences est restreint ou suspendu. C'est ce levier qui a transformé la carte de l'AL au Portugal entre 2024 et 2026.

S'ajoutent quelques obligations qui n'ont pas changé : capacité maximale de 27 hôtes par logement, assurance responsabilité civile obligatoire (couverture minimale 75 000 €), certificat énergétique de niveau D minimum, déclaration des hôtes étrangers à AIMA (qui a remplacé le SEF depuis 2023) via la plateforme SIBA dans les 3 jours suivant l'arrivée.

Le tournant du 20 mai 2026 : le règlement européen 2024/1028

Le règlement (UE) 2024/1028 sur la collecte et le partage de données pour les services de location de courte durée est entré en application le 20 mai 2026. C'est un changement souvent sous-estimé qui modifie concrètement la donne pour les propriétaires.

Le texte oblige toutes les plateformes (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia et autres) à vérifier le numéro RNAL associé à chaque annonce et à transmettre régulièrement les données d'activité aux autorités portugaises. Conséquence directe : les annonces sans numéro RNAL valide sont automatiquement supprimées des plateformes, sans avertissement préalable. Les hôtes qui opéraient en zone grise (location courte durée sans licence) ne peuvent plus se cacher.

Au niveau portugais, les sanctions en cas d'exercice de l'activité AL sans licence valide peuvent atteindre 40 000 €. Ce n'est pas une menace théorique. Les municipalités ont commencé en 2025 et 2026 à utiliser activement ces dispositifs.

Pour un acheteur en 2026, cela signifie une chose simple : si vous achetez un bien avec une licence AL active, vérifiez qu'elle est bien à jour de ses obligations (assurance, déclarations, paiements). Si vous achetez sans licence avec l'intention d'en obtenir une, faites valider la faisabilité par la Câmara Municipal AVANT de signer le compromis.

Où peut-on encore obtenir une licence AL en 2026

La carte des possibilités s'est considérablement morcelée. Voici l'état des lieux par grande zone, à la date de mai 2026.

Lisbonne : la quasi-fermeture

Lisbonne est de loin la commune la plus restrictive. La réforme municipale validée fin 2025 a abaissé les seuils de saturation : seuil absolu passé de 20% à 10%, seuil relatif compris entre 5% et 10%. Concrètement, six paroisses du centre historique (Santo António, Misericórdia, Santa Maria Maior, São Vicente, Arroios, Avenidas Novas en partie) sont en contention absolue et n'accordent plus de nouvelles licences.

En février 2026, la mairie a annulé environ 6 765 licences AL existantes, soit près de 40% du parc total de la ville, pour inactivité ou absence d'assurance valide. Depuis cette purge, la commune a confirmé n'avoir délivré aucune nouvelle licence dans les zones gelées. Acheter en plein centre de Lisbonne aujourd'hui avec l'intention d'ouvrir un AL est tout simplement impossible dans la majorité des cas.

Quelques quartiers périphériques restent ouverts (Marvila, Parque das Nações, Lumiar partiellement) avec des conditions strictes. Tout dépend de la rue et de l'immeuble, pas du quartier dans sa généralité. Vérification obligatoire au cas par cas.

Porto : la voie médiane

Porto a adopté un règlement municipal mis à jour fin 2025, applicable en 2026, avec une approche plus graduée que Lisbonne. La ville utilise un seuil de saturation à 15% (densité de licences AL rapportée au total de logements résidentiels par paroisse).

Les six paroisses centrales (Sé, Cedofeita, Santo Ildefonso, São Nicolau, Miragaia, Vitória) ainsi que Bonfim restent fermées aux nouvelles licences. En revanche, des paroisses comme Campanhã (ratio AL d'environ 1%) ou Paranhos restent totalement ouvertes. Porto a aussi utilisé l'obligation d'assurance comme outil de nettoyage du registre, environ 20% des licences existantes étant qualifiées de "licences fantômes" par la mairie.

Conclusion pour Porto : oui, on peut encore investir en saisonnier, mais pas dans le centre touristique. Les zones périphériques offrent souvent un meilleur rendement net après acquisition à un prix inférieur.

Algarve : la région la plus ouverte

L'Algarve reste largement accessible en 2026. Aucun gel régional, aucun cadre unifié de contention. Chaque commune peut théoriquement appliquer des restrictions au titre du décret-loi 76/2024, mais en pratique les nouvelles demandes restent admissibles dans la grande majorité des municipalités. La demande touristique reste structurellement forte (records 2024 et 2025), et obtenir un RNAL dans la région reste un processus standard pour un bien éligible.

Albufeira, Tavira, Lagos, Lagoa, Loulé en dehors des centres historiques : tous ouverts. Quelques zones spécifiques (centre piéton de Lagos, certaines parties de Quarteira) peuvent voir des restrictions ponctuelles à confirmer commune par commune.

Costa de Prata, Centro et nord du Portugal : ouverts

Les zones côtières du centre (Figueira da Foz, Nazaré, São Martinho do Porto, Peniche, Ericeira en partie) et l'intérieur restent largement ouverts aux nouvelles licences AL. Ericeira est l'exception : une partie de la commune est en zone de contention depuis 2024.

Coimbra, Aveiro, Braga, Viana do Castelo : aucune restriction généralisée, demandes traitées normalement.

Le processus concret pour obtenir une licence AL

L'obtention d'une licence AL passe par le portail Balcão Único Eletrónico (BUE) du gouvernement portugais. La démarche n'est pas longue en soi, mais elle nécessite plusieurs documents préalables.

Les pièces à fournir : copie du titre de propriété ou contrat de bail (si vous louez et sous-louez avec autorisation), Caderneta Predial du bien (extrait fiscal), Licença de Utilização (autorisation d'usage habitation, indispensable et délivrée par la Câmara), copie du NIF et de la pièce d'identité du responsable, attestation d'enregistrement de l'activité aux Finanças avec le code CAE 55201 ou 55204, justificatif d'assurance responsabilité civile (minimum 75 000 €), Termo de Responsabilidade signé.

Le bien doit être en bon état de conservation (niveau "moyen" minimum sur les quatre niveaux de l'évaluation cadastrale) et disposer d'un certificat énergétique de classe D ou supérieure. Les installations électriques et gaz doivent être conformes.

Une fois le dossier soumis, la licence est en théorie délivrée par communication tacite après un délai variable selon les communes. Dans les zones de contention, l'instruction est plus longue et requiert une analyse préalable de la conformité avec le règlement municipal. Compter entre 30 jours (commune ouverte) et 120 jours (commune sous tension), avec parfois des refus motivés.

À noter : un bien qui a été loué à l'année (bail résidentiel longue durée) dans les deux années précédentes ne peut pas être basculé en AL. C'est une mesure anti-éviction des locataires résidentiels qui surprend régulièrement les acheteurs.

La fiscalité AL pour un non-résident en 2026

L'avantage fiscal du régime AL portugais reste l'un des plus compétitifs d'Europe pour la location courte durée, malgré l'IMT à 7,5% au moment de l'achat pour les non-résidents.

Pour un non-résident exploitant son AL à titre personnel (catégorie B de l'IRS, régime simplifié), seulement 35% du chiffre d'affaires brut est considéré comme imposable, et cette base supporte un taux forfaitaire de 25%. Le taux effectif sur le chiffre d'affaires ressort donc à environ 8,75%. Cela couvre la plupart des charges courantes de l'activité.

Si vous souhaitez déduire des charges réelles supérieures à l'abattement forfaitaire, vous pouvez opter pour la comptabilité organisée, qui demande un comptable et plus de rigueur mais ouvre la déduction réelle (énergie, ménage, intérêts d'emprunt, amortissement, etc.). Pour la plupart des dossiers de 1 à 3 biens, le régime simplifié reste plus avantageux.

La TVA portugaise s'applique au-dessus de 14 500 € de chiffre d'affaires annuel en 2026, au taux réduit de 6%. En dessous, exonération de TVA.

Au-delà du chiffre d'affaires, plusieurs taxes ponctuelles s'ajoutent. L'IMI annuel (0,3 à 0,45% de la VPT du bien) reste dû. La taxe touristique municipale s'applique dans la plupart des villes (par exemple 2 € par personne et par nuit à Lisbonne et Porto, plafonnée à 7 nuits, collectée auprès des hôtes et reversée à la mairie). À Porto et Lisbonne, des taxes de tourisme spécifiques aux opérateurs AL peuvent aussi exister.

Les revenus AL doivent être déclarés dans le pays de résidence (France, Suisse, Belgique, Luxembourg) via la convention fiscale bilatérale applicable. Le mécanisme du crédit d'impôt évite la double imposition, mais les modalités exactes varient. À valider avec un fiscaliste partenaire selon votre situation personnelle.

Pour les non-résidents UE : pas besoin de représentant fiscal depuis 2022

Précision utile pour les Français, Suisses (cas particulier hors UE mais avec accord similaire), Belges et Luxembourgeois : depuis 2022, les non-résidents fiscaux établis dans un État membre de l'UE ou de l'EEE n'ont plus l'obligation de désigner un représentant fiscal au Portugal. C'était un coût récurrent (200 à 500 € par an) qui pesait sur la rentabilité.

Pour les acheteurs résidents de pays tiers (Royaume-Uni post-Brexit, États-Unis, Suisse selon interprétation), le représentant fiscal reste obligatoire. C'est un sujet à arbitrer en amont selon votre nationalité et votre résidence fiscale.

Les erreurs qui coûtent cher

Cinq erreurs reviennent systématiquement dans les dossiers qu'on reprend après un achat raté.

Acheter sans vérifier la zone. C'est l'erreur n°1. Un T2 acheté à 380 000 € en centre-ville de Lisbonne avec projet AL devient un bien à 380 000 € qu'on ne peut louer qu'à l'année, donc avec un rendement brut autour de 4% au lieu des 7% espérés. La vérification se fait gratuitement en quelques jours auprès de la Câmara Municipal. Le faire après la signature n'a aucun sens.

Croire qu'une licence existante se transfère automatiquement. Au niveau national oui, dans les zones de contention non. Le compromis doit prévoir explicitement la transférabilité confirmée par la mairie comme condition suspensive.

Sous-estimer les charges récurrentes de l'AL. Au-delà de la fiscalité, comptez le ménage entre arrivées (45 à 80 € par changement), la conciergerie ou le co-host (entre 15% et 25% du CA), les commissions plateformes (Airbnb 3% côté hôte plus 14-16% côté voyageur, Booking 15% côté hôte), la maintenance annuelle, les consommables, l'eau, l'électricité, le wifi, l'assurance multirisque. Les charges totales représentent typiquement 30 à 40% du chiffre d'affaires brut.

Ne pas anticiper la déclaration des hôtes étrangers. Chaque arrivée d'hôte non-portugais doit être déclarée sur la plateforme SIBA dans les 3 jours. Oubli répété = amendes. La plupart des co-hosts professionnels intègrent cette tâche, mais à vérifier en amont.

Négliger l'assurance multirisque. C'est le motif n°1 d'annulation de licence à Lisbonne. Sans assurance valide démontrée annuellement, la commune peut annuler la licence sans préavis. Le coût annuel est faible (200 à 400 € pour un bien moyen), l'enjeu est de ne pas oublier le renouvellement.

Comment nous validons un projet AL avant achat

Notre processus de validation préalable à l'achat pour un projet locatif AL suit quatre étapes systématiques.

D'abord, nous identifions la commune et la paroisse exactes du bien ciblé, et nous croisons cette information avec le règlement municipal en vigueur (Lisbonne, Porto, Algarve, autres) pour vérifier si la zone est ouverte, en contention relative ou en contention absolue.

Ensuite, nous demandons une attestation écrite à la Câmara Municipal confirmant la possibilité d'obtenir un AL à l'adresse précise. Cette attestation est intégrée comme condition suspensive au compromis. Sans elle, pas d'engagement.

Puis nous vérifions l'éligibilité technique du bien : Licença de Utilização à jour, certificat énergétique, conformité électrique et gaz, état de conservation. Ces points sont validés par notre avocat partenaire dans le cadre de la due diligence juridique.

Enfin, nous projetons la rentabilité nette réaliste sur la zone : tarification observée localement, taux d'occupation par saison, charges opérationnelles. C'est le calcul qui détermine si le projet tient ou pas, indépendamment du discours d'agence.

Cette méthode ralentit le processus d'achat de quelques semaines. Elle évite surtout les achats qu'on regrette deux ans plus tard. Découvrez nos packs d'accompagnement pour structurer votre projet de A à Z.

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FAQ : les questions que les francophones nous posent sur l'AL

Puis-je acheter à Lisbonne et louer en saisonnier en 2026 ?

En centre-ville de Lisbonne, c'est devenu très difficile. Les six paroisses centrales sont fermées aux nouvelles licences, et 6 765 licences existantes ont été annulées en février 2026. Vous pouvez théoriquement acheter un bien avec une licence AL active déjà transférable, mais la majorité des transferts en zone de contention sont neutralisés par la mairie. Pour un projet saisonnier à Lisbonne, regardez les quartiers périphériques (Marvila, Parque das Nações partiellement, Lumiar) en vérifiant chaque adresse au cas par cas.

Quelle commune offre le meilleur compromis rendement / facilité AL en 2026 ?

Sans hésitation, l'Algarve (hors centres saturés) reste la valeur sûre. Albufeira, Lagos, Tavira, Lagoa offrent une demande touristique élevée toute l'année et une délivrance de licence simple. Le centre du Portugal côtier (Figueira da Foz, Nazaré, São Martinho do Porto) est sous-coté avec d'excellents rendements possibles. Porto périphérique (Paranhos, Campanhã) est intéressant si on vise une combinaison rentabilité touristique et marché étudiant.

Une licence AL active sur un bien que je veux acheter sera-t-elle vraiment transférée ?

Au niveau national, oui, c'est le principe par défaut depuis le décret-loi 76/2024. Mais en zone de contention municipale (Lisbonne, Bonfim à Porto, certains quartiers d'Ericeira), la commune peut neutraliser le transfert. À Lisbonne, dans la plupart des cas, la licence expire à la vente sauf succession, divorce ou réorganisation familiale. La seule réponse fiable consiste à demander confirmation écrite à la Câmara Municipal avant l'achat. À intégrer comme condition suspensive du compromis.

Combien coûte la gestion opérationnelle d'un AL à distance ?

Une conciergerie professionnelle (co-host) au Portugal facture entre 15% et 25% du chiffre d'affaires brut selon la zone et le niveau de service. Cela couvre l'accueil des hôtes, le ménage entre arrivées (souvent refacturé en sus à 45-80 €), la coordination des annonces, la gestion des avis, l'optimisation des prix. Une gestion solo à distance est possible mais difficile sans présence locale ou contacts éprouvés.

Quelle est la rentabilité nette réaliste d'un AL en 2026 ?

Sur un bien correctement positionné en zone touristique ouverte, le rendement net après toutes charges et fiscalité tourne entre 5% et 7% du prix d'achat. Les pics au-dessus de 8% existent (Algarve premium en haute saison, biens atypiques) mais ne sont pas la norme. Les promesses de 10% et plus sans détail des charges sont à fuir.

Faut-il créer une société pour exploiter un AL au Portugal ?

Pour 1 à 2 biens, l'exploitation en nom propre via le régime simplifié catégorie B reste plus avantageuse fiscalement (taux effectif environ 8,75%). Au-delà de 3 biens ou pour un projet patrimonial avec transmission internationale, une Unipessoal Lda portugaise ou une structure luxembourgeoise peuvent devenir pertinentes. Sujet à arbitrer avec un fiscaliste avant le premier achat.

Un Suisse non-UE doit-il avoir un représentant fiscal au Portugal ?

Depuis 2022, les résidents fiscaux d'un État membre de l'UE ou de l'EEE n'ont plus cette obligation. La Suisse n'étant ni membre de l'UE ni de l'EEE, le représentant fiscal reste en pratique requis pour les résidents fiscaux suisses qui détiennent un bien locatif au Portugal. Le coût annuel est de 200 à 500 €. À valider au cas par cas avec un fiscaliste partenaire selon votre situation précise.

Mon annonce Airbnb sera-t-elle vraiment supprimée si je n'ai pas de RNAL valide ?

Oui, depuis le 20 mai 2026 et l'application du règlement européen 2024/1028. Les plateformes (Airbnb, Booking, Vrbo) sont obligées de vérifier le numéro RNAL et de supprimer automatiquement les annonces non conformes. Les opérateurs en zone grise n'ont plus de marge.

Le mot de la fin

L'Alojamento Local reste en 2026 un dispositif fiscalement compétitif et juridiquement structuré, mais il ne tolère plus l'approximation. La géographie des possibilités s'est resserrée, les sanctions sont devenues réelles, les plateformes appliquent désormais les règles. Pour un investisseur francophone, c'est une bonne nouvelle paradoxalement : moins de concurrence anarchique, plus de stabilité réglementaire, des rendements maintenus dans les zones bien choisies.

La condition de réussite tient en une phrase : vérifier en amont, signer après. Tout le reste découle de cette discipline.

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